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倫敦 1 區

英國買樓收租 梗係開公司最醒
各位讀者大家好,對於香港的疫症有所好轉,大家也感到非常高興,希望大家繼續齊心抗疫,明天一定會更好。在香港人置業熱門英國,當地的疫情也開始好轉,英國的總理已康復並且正式上班,對於英國人來說,今年的挑戰十分大,剛剛在年初脫歐成功;繼而便要接受疫情的大挑戰,好在英國始終是基礎堅固的國家,人民團結起來,對於疫症及各種困難,結果基本上是必勝。

對於在英國購買投資收租(buy-to-let)的物業,科技又帶來了進步,市場上出現新服務供應商,專門為購買英國收租物業買家提供開立全新公司的一條龍服務,這個一條龍服務利用網上科技,時間特別快速,只需要大約30分鐘便可以成立一間英國公司去購買英國物業,應用了尖端的科技,整個開設公司的流程可以在網站完成,而且收費相當便宜,包括設立和持有,只需要大約港幣幾千元的資金,這種方式在稅務安排上提供了很大的方便。

筆者認為這個服務會成功,首先這項服務得到了英國政府的支持,英國的物業長期受到外來投資者包括來自亞洲,中東,以及俄羅斯的買家歡迎。作為英國政府,當然歡迎外來買家購買當地,但畢竟外國人以個人外名義去購買的話,在追蹤方面會有一定的困難,但如果物業是由設立在英國當地的公司持有的話,這個對於英國政府所能夠做到的調查及監管有相當大的提升。

其實香港人,尤其是豪宅或大型物業的投資者,十分習慣利用新開設公司去購買物業,並且以公司作為持有物業的工具。

利用英國公司持有當地收租物業,並沒有增加購買印花稅,英國稅制將之等同於利用個人名義購買收租物業,2者所需要支付的印花稅是相同。用公司持有的好處有不同層次,在稅務上將會有更優惠的稅務安排;而在轉售物業時有更大的彈性,屆時業主可將物業轉售,或者以公司股權轉讓的方式,去把物業的資產轉售給下一手買家,相應的稅金和成本,相比利用個人名義購買更為優惠。

更為重要的是,利用公司名義購買,一般而言並不會影響做按揭的申請,買家仍然可以向當地銀行申請按揭,按揭貸款的上限為樓價七成。各位敬請注意,有關銀行按揭的審批,是最終由銀行去決定。畢竟購買物業是一項比較複雜的事情,如果需要更詳細的資訊,可以向相關專業人士索取專業意見,個人安排方面也必須要十分小心,因應各自的情況去安排每一步。

順帶一提,在英國物業的買賣,在各個範疇都有不同的專業人士提供服務,包括本篇文章所提到的開設公司服務,至於買賣過程交由買賣雙方的律師處理,在物業的出租事宜,有專業的代租管公司安排,至於每年的報稅,也有專業的會計財務公司服務,各種專業範疇都是獨立操作。對於投資者而言,應當在每一個環節都有所了解,方可做到百戰百勝。
發表日期: 7/5/2020

悉尼

疫市買海外樓 有乜要留神?
各位讀者大家好,祝大家身體健康,在這段疫情期間要留守在家,如非必要請盡量減少外出,減少傳染疾病的機會,幫忙全球對抗疫症。到底這段期間境外物業市場是如何?全球禁飛會否從此斷絕來往?全球限制外出,在家工作,會否影響銀行股價,簽署合同等工作效率?

政府於3月下旬推出了「限聚令」,令到一些香港發展商的開盤時間有所推遲,但對於二手物業而言,尤其是復活節期間,成交量比往年有所增加,主要原因是復活節一般為香港客人離開香港短線旅行的高峰期,現在所有客人都留在香港,兼且對於物業買賣有一定程度的決心,令到這段期間成交量不跌反升。當然,政府的限聚令也同時影響到境外物業進行活動的節奏,市場上仍有展銷會,但是規模跟以往相比縮減了很多,筆者認為這並不影響境外物業市場太多。

在這段期間,大家或許會聽到不同的壞消息,例如不同城市的 lockdown ,其他國家的禁足令等,這些都影響到實體經濟,可以說全球的大部份中下階層及打工仔均受到十分大的影響,現在香港也有不少的勞工手停口停。在新聞內我們也聽到一些發達國家例如英國及澳洲,政府推出要求住宅單位的業主不能夠踢走租客,需要保障租客的居住權的規定,筆者也收到一些同事及客人的查詢,問及是否代表業主將會蒙受很大損失?為什麼一些法例完善的國家,也會推出這種比較對業主不公平的規定?這批情況的出現,對於物業市場而言是一個打擊。

在不同的觀點與角度而言,所有政府都需要提高穩定性及為一般市民提供安全網,這個是避免更大危機的措施。持有海外物業在手的業主其實也不用擔心,以筆者公司的實際個案所見,都沒有出現租客濫用這種條例,不交租又不肯離開的事情。

疫情損害實質經濟,減少了某些人群實質收入,但是對於一些持有資產的業主,尤其是大業主來說,因應政府相應推出各種援助措施,與及海量的印鈔票;資產價錢會否因而再往上漲,也是在市場中出現的對弈。

之所以在疫症環境底下,同樣也有不同的投資者入!入市的選擇,各位一定要小心。

同樣地,在一些物業供不應求的城市,因為疫情關係令到很多工程也無法進行,所以在未來的一段時間,供應不足的情況會變本加厲;相信在疫情過後,這些物業的業主又會成為市場上的贏家。

除此之外,各位也可以利用不同付款方式去達到安全投資的目的;例如澳洲,其物業買賣的付款方式是先付樓價1成,其餘的9成樓價在收樓時支付,如果各位在這段時間能夠以筍價入市的話,現時所需要支出的成本只是樓價1成,假如單位是2年後收樓的話,屆時經濟等等都相應復原了,而市場上的現金越來越多,磚頭資產會成為保值能力較強的產品。

世界之大,每段時間都有可以考慮入市的空間。最後要提提大家,因為確實有很多城市都推出了限制外出的措施,所以很多專業人士,例如銀行和律師都會在家工作,這個對於正常的買賣流程時間而言,各位需要預留更多的時間。

中原地產項目總監
羅顯桂
發表日期: 24/4/2020
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